Siniestro en una vivienda alquilada ¿Quién recibe la indemnización?

Durante el tiempo en que una casa se encuentre en alquiler, es posible que se registren desperfectos en el inmueble que, además, podrían causar daños materiales o personales a terceros. En situaciones así, ¿qué parte es responsable de restituirlos, repararlos o indemnizarlos? ¿El propietario o el inquilino? Si no lo tienes claro, vamos a explicarte qué tipos de seguro existen para el hogar y cuál de ellos se hace cargo cuando se produce un siniestro en una vivienda alquilada.

¿De quién es la responsabilidad civil en un piso de alquiler?

Para saber qué cubren los seguros de hogar, antes es primordial familiarizarse con tres conceptos propios de esta clase de aseguramiento: continente, contenido y responsabilidad civil. ¡Toma nota!

1. ¿Qué se considera continente en los seguros de hogar?

Cuando en el argot asegurador se habla del continente de una vivienda, se está haciendo referencia a todos los elementos estructurales que forman parte de la construcción. Es decir, al inmueble en sí. Desde los suelos, las paredes y los tejados hasta las instalaciones de los diferentes suministros (agua, gas, telecomunicaciones, etc.).

2. ¿A qué se denomina contenido en un seguro de hogar?

En cuanto al contenido, es todo aquello que se encuentra dentro de la vivienda asegurada pero no forma parte de su estructura. Hablamos de bienes como aparatos electrónicos, electrodomésticos, menaje del hogar, muebles, objetos de valor, ropa…

3. ¿Qué cubre la garantía de Responsabilidad Civil?

Por lo que respecta a la responsabilidad civil, es la obligación legal de resarcir, reparar o indemnizar los daños que se causen a otras personas o bienes.

• Así lo establece el Código Civil en su artículo 102.
• Concretamente, observa que quienes, por acción u omisión, ocasionen daños a otros, interviniendo culpa o negligencia, estarán obligados a reparar el daño causado o indemnizar por siniestro.

Así pues, la garantía de Responsabilidad Civil de los seguros de hogar se encarga de cubrir al asegurado que provoque daños a terceros. Uno de los ejemplos más habituales es sufrir una avería en la instalación de agua y ocasionar humedades o goteras en el piso de abajo.

4. ¿Quién debe asumir el aseguramiento de la vivienda?

Una vez aclarado cada término, es importante precisar quién debe asegurar el continente y el contenido de un inmueble. Y también asumir la responsabilidad civil en el supuesto de causarse daños a terceros debido al siniestro en una vivienda alquilada. ¿El arrendador del inmueble o el arrendatario?

• Continente. Salvo en las operaciones hipotecarias que lleven aparejada este tipo de póliza, en nuestro país no es obligatorio contratar un seguro de hogar. Pero sí muy recomendable. En lo relativo al continente, su aseguramiento corresponde al propietario del inmueble.
• Contenido. Si bien el seguro de hogar del dueño de la vivienda puede contemplar el aseguramiento del contenido, es aconsejable que el inquilino contrate un seguro de alquiler. De esta forma, estará protegido si sus pertenencias sufren daños o son robadas.
• Responsabilidad civil. Finalmente, si se produce un siniestro en una vivienda alquilada que provoque daños a terceros, la responsabilidad civil dependerá de quién los haya causado.

Así, volviendo al ejemplo de las humedades o goteras, si este clásico siniestro de hogar se debe al mal estado de las tuberías, la responsabilidad civil recaerá en el arrendador. Pero si los problemas causados a los vecinos tienen su origen en haberse olvidado cerrar un grifo, será el arrendatario quien los asuma.

Para dar respuesta a estas contingencias, los seguros de hogar y de alquiler, a través de la cobertura de Responsabilidad Civil, cubren a propietario e inquilino, respectivamente, si ocasionan daños a terceros.

¿Qué reparaciones corresponden al inquilino?

En lo que concierne a qué reparaciones corresponden a un propietario y a un inquilino, la respuesta a dicha pregunta la encontramos en el artículo 21 (Conservación de la vivienda) de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Según dicha norma:

• El arrendador está obligado a realizar, sin que ello suponga un encarecimiento de la renta de alquiler, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
• El propietario de un inmueble estará exento de dicha obligatoriedad cuando la reparación sea imputable al arrendatario.

Por lo tanto, a grandes rasgos, un arrendador es responsable de velar por el buen estado del continente. Y de realizar todas aquellas reparaciones que posibiliten vivir en una casa alquilada de manera digna. Desde los suelos, paredes y techos hasta las instalaciones y equipos de suministros básicos como el agua, la electricidad y el gas.

Si nos centramos en la figura del inquilino, la Ley de Arrendamientos Urbanos indica lo siguiente:

• Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario.
• Pero el inquilino no podrá realizar, sin el consentimiento por escrito del dueño, obras que modifiquen la configuración de la vivienda.
• Del mismo modo, el arrendatario no llevará a cabo obras que supongan una disminución en la estabilidad o seguridad del inmueble.

Si un inquilino incumple estos dos últimos puntos, el arrendador podrá obligarle a reponer aquello que haya sido modificado a su estado original.

Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos no especifica cuáles son esas “pequeñas reparaciones” que corren a cuenta del arrendatario. Para evitar problemas, es aconsejable:

• Que dichas obligaciones queden reflejadas en el contrato de alquiler. Y que dicho documento no vulnere la citada norma ni incluya cláusulas abusivas.
• Que exista un buen entendimiento entre el dueño de la vivienda y el inquilino desde el principio.

Los daños más comunes en un piso de alquiler

En lo referente a cuáles son los siniestros más habituales en una vivienda alquilada, dependerá del tipo de inquilino y del estado de la vivienda. Si arrendatario y arrendador son responsables y cuidadosos en el uso y mantenimiento de la casa, lo normal, salvo excepciones –como, por ejemplo, que se desprenda una teja debido a un fuerte temporal de viento–, es que no se produzcan daños en el propio inmueble o a terceros.

En caso de registrarse, el catálogo de siniestros es amplio. Y abarca desde daños producidos por fugas de agua hasta roturas en cuartos de baño o cocinas, pasando por desperfectos en los pomos de las puertas, roces en las paredes o mal funcionamiento de las persianas.

Otra cosa es que el arrendatario sea conflictivo. Como ya hemos visto en el blog, entre los problemas más comunes que causan los inquilinos se encuentran realizar reformas sin autorización o causar desperfectos en la vivienda. Para prevenir y afrontar estas conductas se recomienda:

• Antes de firmar un contrato de alquiler, es fundamental dejar constancia del estado del inmueble en dicho documento a través de un inventario acompañado de fotografías.
• Si el futuro arrendatario detecta alguna anomalía o desperfecto, debe advertírselo al dueño de la casa para que proceda a su reparación. De esta forma, evitará posibles reclamaciones del casero.
• Cuando finalice un contrato de alquiler, arrendador e inquilino han de inspeccionar la vivienda conjuntamente para comprobar su estado.
• Si el propietario observa que se han producido daños, puede reclamar siempre que acredite que son imputables al arrendatario. Y utilizarlos como argumento para justificar la no devolución de la fianza del alquiler.
• Igualmente, el inquilino está en su derecho de defenderse si considera que la reclamación del casero es improcedente.

Para curarse en salud ante el siniestro en una vivienda alquilada, lo deseable es que tanto el propietario como el arrendatario suscriban sus respectivas pólizas (seguro de hogar y seguro de alquiler). Y que, como se ha comentado, propicien una relación basada en la cordialidad y el buen entendimiento.