Sin duda, alquilar una vivienda es una solución habitacional para miles de personas. Pero el hecho de que la casa no sea de su propiedad no significa que un inquilino deba acceder a todas las exigencias del dueño. De ahí que sea fundamental conocer los derechos del arrendatario.
Si piensas vivir de alquiler, ¿sabías que estás amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)? Es muy importante que te familiarices con dicha norma. De esta manera, evitarás conflictos si el casero no respeta tus derechos y/o decide incluir cláusulas abusivas en el contrato.
1. Derecho a alargar el tiempo del contrato
Uno de los derechos que algunos inquilinos desconocen es el relativo a la duración del contrato de alquiler. En este sentido, la LAU publicada en marzo de 2019 es clara. Y precisa que “la duración de un arrendamiento será libremente pactada por las partes”.
Pero, ¿qué sucederá cuando venza el periodo acordado entre inquilino y propietario? ¿Entre los derechos del arrendatario se encuentra la posibilidad de alargar el tiempo del contrato? Veamos qué dice la ley al respecto:
- Si el periodo pactado es inferior a cinco años –siete años si el arrendador es persona jurídica–, llegado el vencimiento del contrato este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco o siete años.
- Pasado dicho periodo, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su deseo de no renovar con suficiente antelación –cuatro meses en el caso del dueño y dos meses en el del arrendatario–, el contrato se prorrogará anualmente hasta un máximo de tres años más.
Así pues, queda claro que, de no precisarse lo contrario, un inquilino tiene derecho a alargar el tiempo del contrato. Pero si no desea continuar en la vivienda, tendrá que notificárselo al propietario previamente. Un asunto del que nos ocupamos en otro apartado del presente artículo.
¿En qué circunstancias puede reclamar un propietario su vivienda?
Eso sí, conviene saber que un casero puede ejercer su derecho a que un contrato finalice antes de lo pactado:
- Si necesita la vivienda para él o un familiar de primer grado
- En el supuesto de divorciarse.
En situaciones así, como ya se ha comentado, un arrendador tendrá que avisar al arrendatario con suficiente antelación. Y también demostrar que requiere la casa para uso habitual.
2. Derecho a recuperar la fianza
Cuando se va a alquilar una vivienda por primera vez, no tiene que ser motivo de recelo el hecho de que el propietario solicite una fianza. Pero, de cara a evitar abusos, es primordial tener claro cómo está regulada. Sobre el particular, la LAU determina lo siguiente:
- Al firmar un contrato de alquiler es obligatorio que el inquilino abone una fianza en metálico y que el casero la deposite en el órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma.
- Dicha cantidad ha de ser equivalente a una mensualidad de renta.
- Y la fianza podrá ser revisada y actualizada por ambas partes cada vez que el arrendamiento se prorrogue.
Cosa distinta es que casero e inquilino pacten el pago de garantías adicionales. Si fuese así, conviene saber que un arrendador no está autorizado a solicitar abonos extras que superen las dos mensualidades de renta.
Volviendo a la fianza, ¿es posible recuperarla al abandonar la vivienda? Pues bien: la respuesta a esta pregunta es que sí. Este es otro de los derechos del arrendatario siempre y cuando:
- El inquilino comunique al dueño, con 30 días de antelación, que desea dejar la casa.
- No haya incumplido sus obligaciones. Por ejemplo, abandonar el inmueble con desperfectos o deudas imputables al arrendatario.
En circunstancias normales, un propietario ha de devolver la fianza en el plazo de un mes desde que el inquilino entrega las llaves de la vivienda. Transcurrido dicho periodo, este último puede reclamar intereses. Y si el casero continúa negándose a restituir la cantidad depositada en su día, el arrendatario estará en su derecho de emprender acciones legales.
3. Derecho a la finalización del contrato antes de tiempo
Continuando con los derechos del inquilino, otro de ellos es el que tiene que ver con la finalización del contrato antes de tiempo. Sobre dicha cuestión, la ley precisa que:
- Una vez que hayan transcurrido, al menos, seis meses desde el inicio del contrato, un arrendatario podrá ejercer su derecho de desistimiento.
- Ahora bien: tendrá que comunicárselo al casero con una antelación mínima de 30 días.
Del mismo modo, el artículo 27 de la LAU observa que un inquilino podrá poner fin al contrato de alquiler por alguna de estas causas:
- Cuando el propietario no lleve a cabo las reparaciones que sean de su responsabilidad para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
En lo referente a los desistimientos, la norma contempla que las partes puedan pactar en el contrato una indemnización al propietario equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que quede por cumplir. Y en los periodos de tiempo inferiores al año, acordar la parte proporcional de la compensación.
En cualquier caso, como especifica la ley, la indemnización ha de pactarse. Por lo tanto, no puede ser impuesta por el arrendador. Si fuese así, estaría incluyendo una cláusula abusiva en el contrato de alquiler.
4. Derecho a exigir al propietario reparaciones en el hogar
Uno de los conflictos más habituales entre caseros e inquilinos tiene que ver con las reparaciones de la vivienda alquilada. ¿Quién debe hacerse cargo de ellas? A tenor de lo dispuesto en la LAU:
- Como se ha comentado en el apartado anterior, le corresponde al propietario asumir las reparaciones necesarias para conservar la casa alquilada en condiciones de habitabilidad, salvo cuando las mismas se deban a un deterioro imputable al arrendatario.
- En cuanto a las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, serán a cargo del inquilino.
Dicho esto, uno de los derechos del arrendatario es exigir que se reparen los desperfectos del inmueble si son responsabilidad del casero. Y si este se negase, el inquilino tendrá un argumento para resolver el contrato o poner el asunto en manos de la justicia.
Por otra parte, en este capítulo es oportuno advertir que los arrendatarios no están autorizados a realizar obras en la vivienda alquilada sin el consentimiento por escrito del dueño.
5. Derecho a seguir alquilado pese al cambio de propietario
Por último, otro de los derechos del inquilino a tener en cuenta es el de continuar en la vivienda alquilada aunque la misma cambie de dueño. Para ello:
- Al firmar el contrato con el anterior propietario se debería haber elevado dicho documento a público y haberlo inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Sin esa condición, el nuevo arrendador estaría en condiciones de exigir al arrendatario que abandonase la vivienda en el plazo de tres meses.
- De llegarse a ese término, el inquilino podría solicitar una indemnización por los daños causados.
Si, finalmente, el nuevo casero permite que el arrendatario continúe en la casa, tendrá que respetar las condiciones estipuladas en el contrato.
Con un seguro de alquiler para inquilinos, más protegido aún
Hasta aquí nuestro repaso a algunos de los principales derechos del arrendatario. A propósito: si vas a vivir en una vivienda alquilada, ¿te has planteado contratar un seguro de alquiler para inquilinos?
Independientemente de si el propietario tiene contratado un seguro de hogar, un seguro para inquilinos es muy recomendable. Ello es así porque, entre otras contingencias, protege al arrendatario en estas situaciones:
- Si causa daños a terceros o a la propia vivienda.
- Si los ladrones entran en casa y le roban sus pertenencias.
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