El derecho de tanteo y retracto es un derecho que tiene el inquilino de una vivienda para comprar con preferencia la casa que está alquilando antes que otro comprador, en caso de que el casero de la vivienda quiera venderla.
Este derecho se encuentra en el artículo 25 de la LAU de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y normalmente, en el contrato de alquiler viene recogido que el arrendatario puede hacer uso de este derecho, salvo que se indique lo contrario. Vamos a verlo con detalle.
¿Qué es el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo da preferencia al inquilino de comprar la vivienda frente a un tercero, pagando la misma cantidad que este ofrece al propietario.
Es decir, si el arrendador recibe una oferta de compra de un tercero, el poseedor del derecho de tanteo (el inquilino actual) tiene la opción de adquirir la propiedad que está alquilando en las mismas condiciones que la oferta recibida, prevaleciendo sobre la oferta del tercero.
El casero tiene la obligación de informar al arrendatario de su intención de vender la vivienda. Por su parte, la persona alquilada tiene un plazo de 30 días naturales, desde que recibe la notificación del dueño, para hacer uso de este derecho y decidir si quiere comprar la vivienda. 🏡
¿Qué es el derecho de retracto?
El derecho de retracto, por otro lado, permite recuperar un inmueble que ya se ha vendido en determinadas circunstancias.
Dicho de una forma más clara, el derecho de retracto es como un "poder especial" que algunas personas tienen para poder volver a tener algo que se ha vendido. En el caso de una vivienda alquilada, permite al inquilino recuperar su hogar si el propietario la ha vendido a un tercero, con las mismas condiciones y mismo precio.
También es posible que el casero “se arrepienta” y quiera ejercer este derecho para recuperar su antigua propiedad.
Al igual que el derecho de tanteo, la ley marca 30 días naturales para poder ejercer el derecho de retracto. Esta cuenta se hace efectiva una vez el arrendatario ha sido informado de las condiciones y el precio de la venta de la vivienda.
¿Cuál es la diferencia entre el derecho de tanteo y retracto?
La diferencia fundamental entre el derecho de tanteo y retracto está en el momento en que se ejercen cada uno. ¡Veámoslo con un ejemplo práctico!
Juan es propietario de un apartamento que alquila a María. Juan decide vender el apartamento y recibe una oferta de Carlos. María, como inquilina, tiene derecho de tanteo y puede igualar la oferta de Carlos para comprar el apartamento en las mismas condiciones que él.
De la misma forma, Juan está obligado a informar a María de su intención de vender el apartamento, pero si esto no ocurre y Juan se lo vende a Carlos, María aún tendría la oportunidad de ejercer su derecho de retracto y recuperar la propiedad si cumple con los requisitos legales, en las mismas condiciones con las que Carlos compró la vivienda.
El derecho de tanteo se aplica antes de realizar la compraventa de la vivienda, mientras que el de retracto se realiza una vez hecha la venta.
¿Cuándo se puede ejercer el derecho de tanteo y cuándo el de retracto?
El derecho de tanteo se puede ejercer cuando el propietario decide vender la propiedad y recibe una oferta de compra de un tercero.
El inquilino debe notificar al dueño su intención de ejercer este derecho dentro del plazo establecido por la ley (30 días naturales). Si por lo que sea, el arrendatario no quiere comprar la vivienda, tendría que renunciar a ejercer su derecho de tanteo y retracto.
El derecho de retracto se ejerce después de que el propietario haya vendido la propiedad a un tercero y deben darse ciertas condiciones:
- El inquilino no ha sido informado por el casero de su intención de vender la vivienda. En este caso, la persona que alquila “pierde” directamente el poder ejercer su derecho de tanteo.
- El precio al que el arrendador vende el inmueble a un tercero es más barato que el precio que le había ofrecido previamente al arrendatario.
Excepciones al derecho de tanteo y retracto
Existen ciertas excepciones que pueden limitar o eliminar el derecho de tanteo y retracto, como por ejemplo:
- La vivienda alquilada se vende en conjunto con otras propiedades.
- Si se venden todas las propiedades a un mismo comprador, aunque sean distintos propietarios. Imagina que se vende un bloque de edificios entero.
- Cuando la vivienda está en una subasta pública o se utiliza para liquidar una deuda.
¿Puede el inquilino renunciar al derecho de tanteo y retracto?
La respuesta es sí. Y debe constar en el contrato de alquiler. De esta forma, el casero tiene luz verde para vender la vivienda a un tercero y el inquilino puede seguir viviendo en ella hasta que acabe el contrato.
En resumen, el derecho de tanteo y retracto es una importante herramienta legal que protege los intereses de los arrendatarios y otros interesados en la compraventa de propiedades.
👉🏽 Cuando una persona tiene el derecho de tanteo, también tiene el de retracto, pero solo hará uso del segundo cuando no haya podido ejercer el primero. Si te has quedado con ganas de saber más, no te pierdas estos 5 derechos del arrendatario que debes conocer.
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